Poradnik kredytowy — Dom Finansowy Marcin Sobolewski

Dopłaty do kredytu w 2026: co jeszcze działa, a co się skończyło

Tue, 08 Sep 2026 00:00:00 +0200

„Czekam na dopłaty” — słyszę to w biurze co tydzień, najczęściej od osób, które odkładają zakup mieszkania od dwóch lat. Problem w tym, że program, na który czekają, w większości przypadków już nie istnieje albo nigdy nie wszedł w życie. Poniżej opisuję stan na wrzesień 2026: co się skończyło, co nadal działa i dla kogo to ma znaczenie przy wałbrzyskich cenach.

Czy Bezpieczny Kredyt 2% jeszcze działa?

Nie. Nabór wniosków zamknięto na początku 2024 roku i nie został wznowiony. Dopłaty do rat dostają wyłącznie osoby, które podpisały umowę w czasie trwania programu — przez dziesięć lat od pierwszej raty.

Następca, czyli kredyt mieszkaniowy #naStart, przez cały 2024 rok był opisywany w mediach jak coś przesądzonego. Projekt został wycofany i nie wszedł w życie. Kolejny pomysł, Pierwsze Klucze, trafił do wykazu prac rządu, ale prace nad częścią dotyczącą dopłat wstrzymano w czerwcu 2025 roku i od tego czasu nic się w tej sprawie nie wydarzyło.

Skutek dla Ciebie jest prosty: we wrześniu 2026 nie istnieje żaden program, który dopłaca do miesięcznej raty nowego kredytu hipotecznego. Jeśli ktoś mówi Ci, że „niedługo wchodzi”, to mówi o projekcie, nie o ustawie.

Mówię o tym wprost, bo czekanie kosztuje. Osoba, która odłożyła zakup w 2024 roku, licząc na #naStart, przez dwa lata płaciła czynsz najmu, którego nikt jej nie zwróci. Za ten sam metr w Wałbrzychu płaci dziś więcej.

Co zostało z rządowego wsparcia?

Przy zakupie z kredytem liczy się dziś przede wszystkim Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy — i działa on inaczej, niż ludzie się spodziewają.

To nie jest program taniego kredytu. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy to zwykły kredyt hipoteczny na warunkach rynkowych. Państwo daje tu tylko poręczenie zamiast Twojej gotówki na wkład własny.

Na czym polega Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy?

Bank Gospodarstwa Krajowego poręcza bankowi część kredytu — do 20% wartości nieruchomości, nie więcej niż 100 tysięcy złotych. To poręczenie bank traktuje tak, jakbyś wniósł wkład własny. Dlatego kredyt całkowicie bez wkładu własnego jest możliwy przy nieruchomości do 500 tysięcy złotych. Droższa nieruchomość nie wyklucza z programu — gwarancja nadal wynosi 100 tysięcy, a resztę wkładu dokładasz z własnych pieniędzy.

W Wałbrzychu ten limit praktycznie nie przeszkadza. Na rynku wtórnym sześćdziesięciometrowe mieszkanie po 4,5 tysiąca złotych za metr kupisz w starym budownictwie, a w bloku z wielkiej płyty trzeba liczyć od około 6 tysięcy za metr, czyli od 360 tysięcy — nadal z zapasem poniżej 500 tysięcy. Inaczej wygląda to u klientów, którzy pracują we Wrocławiu i tam szukają — tam gwarancja pokrywa tylko część wymaganego wkładu.

Do tego dochodzi spłata rodzinna: przy urodzeniu drugiego dziecka państwo spłaca 20 tysięcy złotych kapitału, przy trzecim i każdym kolejnym — 60 tysięcy. To nie jest wypłata do ręki, tylko nadpłata, która zmniejsza saldo kredytu.

Spłata rodzinna dotyczy dziecka urodzonego po zaciągnięciu kredytu, a nie tych, które już są w rodzinie w dniu podpisania umowy. To pytanie wraca u mnie na spotkaniach regularnie i odpowiedź zwykle zaskakuje.

Warunki, o które pytam na pierwszym spotkaniu:

Nie możesz mieć mieszkania ani domu — ani Ty, ani nikt z Twojego gospodarstwa domowego. Dotyczy to też spółdzielczego prawa do lokalu. Wyjątki: udział w nieruchomości otrzymany w spadku, jeśli nie przekracza 50%, oraz rodziny z dwojgiem i więcej dzieci, jeśli obecne mieszkanie jest małe.
Cena metra musi zmieścić się w limicie BGK. Limity są inne dla rynku pierwotnego i wtórnego, inne w każdym województwie, i zmieniają się co kwartał. Przekroczenie choćby o złotówkę wyklucza z programu.
Kredyt musi być udzielony przez bank uczestniczący w programie. Nie robią tego wszystkie banki.

Nie jest to porada podatkowa ani prawna — przy spłacie rodzinnej i przy mieszkaniu, które już masz, bywają sytuacje do sprawdzenia w konkretnej sprawie. Wtedy rozmawiamy o tym osobno.

Czego Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy nie robi?

Trzy nieporozumienia, które prostuję najczęściej.

Nie obniża oprocentowania. Program nie zmienia marży ani stopy. Rata liczy się dokładnie tak samo jak przy zwykłym kredycie.

Nie podnosi zdolności kredytowej. Gwarancja BGK rozwiązuje problem braku gotówki na wkład własny — nie problem zbyt niskiego dochodu. Jeśli bank wylicza Ci zdolność na 250 tysięcy, to z gwarancją nadal będzie 250 tysięcy.

Nie zastępuje analizy ofert. Bank uczestniczący w programie nie musi mieć najlepszej marży. Zdarza się, że kredyt bez gwarancji, ale z wkładem własnym, wychodzi taniej przez cały okres spłaty. To trzeba policzyć w obie strony.

Gwarancja BGK nie jest też darmowa — bank pobiera za nią prowizję liczoną od poręczanej kwoty. To zwykle nie przesądza sprawy, ale wchodzi do rachunku, w którym porównujemy oba warianty.

Co z tego wynika w Wałbrzychu?

Lokalnie wygląda to inaczej niż w dużym mieście i to jest dobra wiadomość.

Przy naszych cenach wkład własny jest kwotą realną do uzbierania — 10% z mieszkania za 270–360 tysięcy to 27–36 tysięcy. Za podobne mieszkanie we Wrocławiu trzeba odłożyć dwa do trzech razy tyle. To znaczy, że gwarancja BGK rzadziej jest tu jedynym wyjściem, a częściej jednym z kilku wariantów do porównania.

Druga rzecz: przy zakupie w starym budownictwie — a w Wałbrzychu to duża część rynku — liczy się też wycena rzeczoznawcy. Bank liczy wkład własny od ceny z umowy albo od wartości z operatu, zależnie od tego, która kwota jest niższa. Jeśli rzeczoznawca wyceni mieszkanie poniżej ceny, różnicę dokładasz z własnych pieniędzy.

Trzecia: część klientów z Wałbrzycha, Szczawna-Zdroju czy Świebodzic kupuje z myślą o dojazdach do Wrocławia. Tam limity cenowe programu zaczynają realnie ciążyć i wybór między „mieszkanie tu” a „mieszkanie tam” zmienia całą konstrukcję finansowania, nie tylko kwotę kredytu.

Od czego zacząć?

Od sprawdzenia, którą barierę faktycznie masz. Brak wkładu własnego i za niska zdolność kredytowa wyglądają na papierze podobnie — „bank nie da” — a rozwiązuje się je zupełnie inaczej. To jedno pytanie, na które warto odpowiedzieć przed oglądaniem mieszkań.

Sprawdzenie limitu BGK dla konkretnej nieruchomości, ustalenie, czy bank z dobrą ofertą w ogóle jest w programie, i policzenie, czy gwarancja wychodzi taniej niż zwykły kredyt z wkładem — to moja robota, nie Twoja. Pracuję z 19 bankami i przy programach rządowych zaczynam zawsze od porównania obu wariantów.

Zostaw numer, oddzwonię i umówimy spotkanie — tak wygląda cała procedura. Jeśli kupujesz mieszkanie jako przedsiębiorca, zacznij od wpisu o dochodach z działalności, bo tam bariera zdolności wygląda jeszcze inaczej.

Kredyt hipoteczny a dochody z działalności: dokumenty i jak liczy zdolność kredytową bank

Wed, 02 Sep 2026 00:00:00 +0200

Przedsiębiorca, który przychodzi do mnie po kredyt hipoteczny, prawie zawsze zaczyna tak samo: „mam firmę, więc pewnie będzie trudniej”. Trudniej nie jest — jest inaczej. Bank nie widzi paska wypłaty, tylko Twoje rozliczenia, i z nich sam wylicza dochód według własnych zasad. Poniżej opisuję, jak to liczenie wygląda w praktyce, co przygotować i co najczęściej psuje decyzję.

Ile lat musi istnieć firma?

Standard rynkowy to 12 miesięcy nieprzerwanej działalności na dzień złożenia wniosku. Część banków wymaga 24 miesięcy. Liczy się data rozpoczęcia działalności z CEIDG lub KRS, a nie data pierwszej faktury.

Dwie rzeczy, które zaskakują najczęściej:

Zawieszenie działalności zeruje ciągłość. Miesiąc zawieszenia w trakcie ostatniego roku i większość banków każe liczyć staż od nowa, od wznowienia.
Zmiana formy rozliczenia z urzędem skarbowym. Przejście z KPiR na ryczałt albo odwrotnie sprawia, że dochodu z poprzednich miesięcy nie da się liczyć tym samym wzorem — analityk pyta wtedy o okres sprzed zmiany.

Jak bank liczy dochód z JDG lub spółki?

To jest sedno sprawy i najczęstsze źródło nieporozumień. Bank nie bierze przychodu. Bierze dochód wyliczony własnym algorytmem, zwykle z ostatnich 12 miesięcy, czasem z porównaniem do roku poprzedniego.

Forma rozliczenia	Podstawa wyliczenia	Na co uważać
KPiR	średni miesięczny dochód netto z 12 miesięcy	amortyzacja bywa doliczana z powrotem
Ryczałt	procent przychodu zależny od stawki ryczałtu	wskaźniki różnią się bank od banku
Spółka z o.o.	wynagrodzenie, dywidenda, sprawozdanie	zysk w spółce to jeszcze nie Twój dochód
Karta podatkowa	dochód szacowany	najwęższy wybór banków

Przy KPiR zasada jest prosta: przychód minus koszty, średnia z 12 miesięcy. Analityk najczęściej dolicza amortyzację, bo to koszt księgowy, nie wydatek gotówkowy. To działa na Twoją korzyść — firma z dużym środkiem trwałym w kosztach ma wyższy dochód „bankowy” niż podatkowy.

Przy ryczałcie bank nie zna Twoich kosztów, więc przyjmuje wskaźnik: uznaje za dochód określony procent przychodu, zależny od stawki ryczałtu i branży. W praktyce wskaźniki chodzą mniej więcej w przedziale od 30% do 60% przychodu, przy czym każdy bank ma własną tabelę. To jest miejsce, gdzie wybór banku zmienia zdolność kredytową najmocniej — ten sam przedsiębiorca na ryczałcie potrafi dostać w dwóch bankach wyliczenia różniące się o kilkaset tysięcy złotych.

Przy spółce z o.o. liczy się to, co realnie wypływa do Ciebie: wynagrodzenie z umowy o pracę lub powołania, wypłacona dywidenda, czasem powtarzalne wynagrodzenie z tytułu udziału w zyskach. Zysk zostawiony w spółce zdolności kredytowej nie tworzy, choć poprawia ocenę firmy jako całości.

Zdolność kredytowa to po prostu kwota, którą według banku jesteś w stanie spłacać — dochód pomniejszony o koszty utrzymania, raty innych zobowiązań i bufor na wzrost stóp.

Jakie dokumenty przygotować?

Lista bazowa, wspólna dla większości banków:

Zaświadczenie o niezaleganiu z ZUS i US — ważne zwykle 30 dni, wydawane elektronicznie w kilka dni roboczych. Zamawiaj je jako pierwsze, bo najczęściej to one opóźniają wniosek.
PIT za ostatni rok (PIT-36, PIT-36L albo PIT-28) z potwierdzeniem wysłania — UPO.
KPiR lub ewidencja przychodów za bieżący rok, narastająco, podpisana przez księgową; przy spółce — sprawozdanie finansowe.
Wydruk z CEIDG lub KRS — bank pobierze go sam, ale sprawdź, czy dane adresowe i PKD są aktualne.
Dokumenty nieruchomości — zacznij od umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej (w przypadku rynku pierwotnego).

Dwie rzeczy, o które warto zadbać wcześniej, bo potem nie da się ich nadrobić: rozdziel rachunek firmowy od prywatnego, jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś, i nie rób w miesiącach przed wnioskiem jednorazowych dużych zakupów w koszty. Jedno i drugie widać w dokumentach, jedno i drugie obniża wyliczony dochód.

Co najczęściej blokuje decyzję?

W mojej praktyce odmowy przy dochodzie z działalności rzadko wynikają z tego, że firma zarabia za mało. Wynikają z rzeczy, które dało się przewidzieć:

Spadek dochodu rok do roku. Jeśli ostatnie 12 miesięcy jest wyraźnie słabsze niż rok poprzedni, część banków liczy z gorszego okresu albo wymaga wyjaśnienia na piśmie. Sezonowość trzeba opisać, zanim analityk sam wyciągnie wnioski.
Zaległości w ZUS, nawet drobne i rozłożone na raty. Układ ratalny nie jest automatyczną odmową, ale zaskoczenie na tym etapie kosztuje tygodnie.
Optymalizacja podatkowa. Firma, która przez lata pokazywała minimalny dochód, ma minimalną zdolność kredytową. To najczęstszy dylemat, który omawiam z przedsiębiorcą — i dlatego o kredycie warto rozmawiać rok przed zakupem, nie miesiąc.
Limity i karty kredytowe. Bank liczy je jako zobowiązanie od przyznanej kwoty, a nie od wykorzystanej. Nietknięty limit na koncie firmowym potrafi zabrać kilkadziesiąt tysięcy zdolności.
Branża z listy podwyższonego ryzyka. Każdy bank ma swoją listę.

Ile mogę pożyczyć przy dochodzie z firmy?

Zasada jest taka sama jak przy etacie: bank bierze wyliczony dochód, odejmuje koszty utrzymania gospodarstwa domowego, raty innych kredytów i limitów, dokłada bufor na wzrost stóp procentowych, a z tego, co zostaje, wylicza maksymalną ratę. Rata przekłada się na kwotę przez okres kredytowania i oprocentowanie.

Praktyczne konsekwencje dla przedsiębiorcy:

Rozstrzał między bankami jest większy niż przy etacie. Przy umowie o pracę różnice w zdolności to zwykle kilkanaście procent. Przy ryczałcie albo świeżej firmie potrafią być dwukrotne, bo różni się nie marża, tylko sposób liczenia dochodu.
Wkład własny. Minimum to zwykle 10–20% wartości nieruchomości lub kwoty transakcji.
Współkredytobiorca na etacie stabilizuje wniosek bardziej, niż wynikałoby to z samej kwoty jego dochodu.
Dłuższy okres podnosi zdolność, ale podnosi też sumę odsetek. To decyzja, a nie oczywistość — mówię o tym w sekcji ile to kosztuje.

Konkretnej kwoty nie da się podać w artykule, bo zależy od formy rozliczenia, liczby osób w gospodarstwie domowym i bieżących stóp. Da się ją natomiast policzyć w kilkanaście minut, jeśli masz PIT i dane z bieżącego roku.

Od czego zacząć?

Od rozmowy. Wybór banku przy dochodzie z działalności robi największą różnicę, a policzenie go według zasad każdego z nich to moja robota, nie Twoja. Pracuję z 19 bankami i przy przedsiębiorcach zaczynam zawsze od tego samego: liczę dochód w każdym z nich i dopiero wtedy rozmawiamy o marży. Zostaw numer, oddzwonię i umówimy spotkanie — tak wygląda cała procedura.